预测会。
第一，从政策环境来分析，房贷基准利率会继续下调，五年期LPR利率有可能降幅会超过15个基点，并且至少还会有一次0.25个百分点的降准，首房首贷利率有可能降到3.5%以下。
第二，从限购政策来看，大部分二线城市会全面取消限购和限售，目前已经有很多二线城市在执行了，接下来会有更多城市加入。
第三，货币棚改会再次重出江湖，因为救市肯定要有一个结果，如果市场没有走高，或者走高不如预期，那么第三只手就会出来干预，总之，楼市必定回暖，不回暖政策就不会停止。
第四，预测楼市会在今年的第二季度回暖，你要知道，所有的救市政策都是有滞后性的，但如果一旦救市成功，房地产税试点就会马上落实，不过这个时间存在不确定性，有可能是2023年，也有可能是2024年，或早或晚，但总会来的。
第五，可能很多人会问我，蒋老师不对呀，现在经济环境不太好，大街上都没什么人，楼市凭什么会回暖呢？
在很多人的潜意识里面，已经把经济回暖跟楼市回暖画上了等号，其实我并不这么看，我问大家，2009年的时候房价上涨，是因为经济好吗？2013年、2014年的时候房价上涨，是因为经济好吗？
其实很多时候，房价上涨并不是经济顶峰时期，相反可能是在经济低谷时期，2023年楼市回暖，我认为概率至少有95%以上。
原因很简单，这两年货币超发严重，而房产是货币最大的蓄水池，一般来说，都是一线城市楼市先涨，接着传导至二线城市，但是这次具体是哪个一线城市先涨，我认为无非是看北京，或者是深圳，两座城市必定会有一座城市先涨起来。
可以预测的是，2023年会是一个局部城市上涨的现象，到了2024年，有可能是普遍性一二线城市上涨，但是西北地区、东北地区、三线及以下的城市，楼市会持续低迷，有价无市，因为人口外流严重，产业发展也跟不上，导致需求和购买力疲软。
2023年房价会是什么样
张波：2023年的房地产市场总体应该会回暖并走稳，这是大概率事件。
2022年，政策方面支持力度不断加强，房企融资已经开闸，对于房地产企业形成保障作用。2023年，预计会有更多针对需求侧的政策出台。购房者对于未来会更有信心，房地产市场会走出低谷期。
卢文曦：2022年以来，各地政府积极出台相应举措，稳楼市的尺度也越来越大。各地出台调控政策不下千条，但实际效果并不及预期。
2023年要让楼市再度企稳，信心很重要，但还面临诸多压力。归根结底，楼市消费信心的回归还依托于经济运行的复苏，预计企稳仍然会是2023年房地产市场主旋律。
严跃进：站在量价角度和风险角度看，2023年房地产市场总体肯定是向好发展的。但是，向好发展不意味着各项指标一定为正。单从数据指标上看，量价跌幅会收窄，2023年可能还会有小跌，但是肯定进入尾声了。
时代周报：2023年行业规模是否会进一步缩量，房地产销售是否有望回暖？
张波：2023年的关键词是“新规模”。
首先，是“成交量新规模”。10万亿元至14万亿元的商品房成交金额将是常态，商品房市场不会回到18万亿元的高增长阶段。
其次，是“房企新规模”。随着更多优质头部房企不断“上岸”，房企将更注重自身的财务结构，不会再将高周转作为品牌“法宝”，行业淘汰率提升的同时，头部房企的规模开始进入稳健提升期。
第三，是“市场新规模”。2022年，房企拿地开始重点向热点城市靠拢，马太效应会逐步体现，这也导致不同城市的市场分化变化更为明显。
卢文曦：从政策面来看，2022年末，“房地产是国民经济支柱产业”再被提及，这对今后政策导向以及信心提振的作用相当重要。
在“房住不炒”“因城施策”指引下，城市之间还是有差别。二线及以下城市调控政策或进一步宽松。2023年上半年，预计此类城市还会延续销售疲软走势，政策的宽容度会加大。
严跃进：站在现在市场行情来看，2023年上半年，房地产市场还是有压力的，下半年也许会回暖。即便是上半年楼市销售数据回暖，也需要个过程。2023年第一季度，楼市量价数据还将持续跌幅较大的情况，预计到二季度，房地产销售回暖是大趋势。
时代周报：银行利率下降、多城放开限购，2023年房价会涨吗？现在是入手的好时机吗？
张波：整体而言，2023年房价一定是走稳。在房价走稳的前提下，市场会有分化的，不同城市的房价会有K型分化，部分城市房价可能会出现上涨，但部分城市房价会在一定阶段会维持平衡，甚至还会往下走。在同一个城市不同区域的房价，也会出现分化。
2023年，是否是值得是入手？这需要看购房者所买区域是不是有足够的基本面支撑。所谓基本面，就是有没有足够的需求，产品品质如何，有没有相应的产业作为支撑。如果基本面偏好，是值得入手的。
卢文曦：2023年的房价可能会止跌。购房的时间窗口已经打开了，但是不同城市之间还是有区分，2023年城市分化会越来越明显。有的城市值得买，但是有的城市还是要慎重再慎重。
具体时间上，我觉得2023年上半年应该是比较好的时间窗口。像上海等一线城市，买新房那基本上没有特别大的问题，任何时候都是好的时机。考虑到积分制情况，预计2023年上半年对购房者稍微会友好一些，尤其是对改善人群而言，这段时间是很好的窗口。
严跃进：房价方面，2023年，如果短期内成交量起不来，预计房价也不会这么快涨起来，哪怕涨可能也是短期的。从购房者入市角度来看，2023年3月之前的时间段差异性不大。
时代周报：对普通购房者来说，2023年还值得买房吗？刚需和改善产品会有哪些趋势性变化？
张波：2023年还是值得去关注买房，整体来看，居民改善性住房需求不变，还有极大的空间。年轻人、老年人、多孩家庭等，对于改善性的买房需求依然存在。但是，不同类型的人对品质的要求不同，预计2023年在产品上会有更多的分化表现。
卢文曦：2023年，预计政策还是会向刚需和改善人群来倾斜。在新房总价越来越高的情况下，刚需买家很难一步到位。像上海这样的市场会走出两级分化的的路线，新房可能会走越来越高端的路线。二手房市场反而会更加适合刚需，其它城市也是类似情况。
严跃进：我认为，2023年还是可以买房。目前政策环境整体较为宽松，购房的利率也进一步下调。对于改善型的住房需求，未来独门独院的房子的优势会更大，同时具有一定的度假功能。这种房子会更加具有性价比，潜在的购房需求也会比较多。
