安居客数据显示，2017年8月，西双版纳房价还是在4500元/平左右，随后就开始急速上涨，年底就涨到了8500元/平。短短4个月的时间，价格涨了一倍。进入2018年后，西双版纳的房价仍继续上涨。
截图自安居客
那年，西双版纳的房价高点，停留在2018年7月。而这也是西双版纳历史以来的房价最高点。西双版纳统计局数据显示，2018年商品房成交面积为213.74万平方米，同比增长34.5%，是2017年全年的1.5倍；销售金额为170亿元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。
在黄玉看来，外地游客过来西双版纳买房还是看中当地的景观和气候。
西双版纳是云南省8个自治州之一，下辖一市两县，首府景洪市，与北海一样地处北纬21°。
赵天星告诉《华夏时报》记者，撑起旅游城市房价的因素有以下几点。一是这座城市的旅游资源，历史文化资源及自然景观（比如大理古城有深厚的历史文化底蕴和苍山洱海等优质自然和人文资源）。二是这座城市的知名度和城市lP（比如丽江、香格里拉等世界级的旅游城市）。三是这座城市的气候环境（比如北海和西双版纳冬天可以避寒；丽江可以避暑）。
楼市价格一路走低
赵天星说，“决定一座城市房价的高低还有一个综合因素就是其对外地购房客的吸引力（投资和旅居），只有大量的外地购房客，才能撑起一座旅游城市的房价。”
然而，靠旅游业撑起的房价，楼市的走向与游客息息相关，但疫情又给这个行业带来了极大的不确定性，最终使得旅游城市近几年的房价进入冰冻状态。
张强指出，如今北海的房价跌回2017年以前，目前大部分新房的价格都在5000多元/平。黄玉也说道，“之前西双版纳有很多炒房团过来，价格虚高，最便宜的是9000多元/平，贵的是1万多，对比那个时候的话，（现在西双版纳的房子）便宜了很多。”
截图自安居客网站
安居客数据显示，近一年来，西双版纳的房价在7500-7600元/平之间徘徊，回到了2017年的价格。
柏文喜指出，房价跌回到房价上涨前，主要还是因为疫情导致的旅游业受挫和跨地区旅行的不便导致外来购买力明显下降，以及当下旅游业萧条引发的当地人口聚集效应减弱所致。
赵天星也持同样的观点。他表示，“由于人口流动的限制，没有大量的外地投资客，靠本地客户基本上没有出路，比如西双版纳全州只有130.6万人，景洪只有64.27万人，典型的地广人稀，2016年以前开发楼盘不足10个，现在在售楼盘五十多个，严重的供过于求，受疫情影响，大量外地人进不来，本地人经济水平整体不高，靠本地撑起整个城市的房价基本上不可能，由于开发量大，客源少，而房企资金压力大，只能降价回款，买涨不买跌的心里导致本地刚需观望，最后导致市场整体量价齐跌，旅游城市的房价涨跌和外地购房客的多少有直接关系。”
“现阶段旅游城市房价降幅都比较大，部分房企甚至亏本甩卖，以求回笼资金，大部分楼盘都已经降到了成本价。所以说现阶段旅游城市的房价基本上没有泡沫了。”赵天星说道。
而黄玉觉得现在西双版纳的房地产市场处于向好的趋势。“7月份，全国（行程码）摘星以后，整个西双版纳进来了1700多万的旅游顾客，当时整个西双版纳的酒店是不够住的，为此很多游客都去租民宿来住。之前很多空置的房子都用来做民宿了。”
在黄玉看来，随着西双版纳旅游市场的好转，买房的业主有所受益，而这也双向促成了市场的回暖。如今西双版纳的房价只是涨的比较慢，但也是一个好的趋势。
同时，柏文喜也告诉《华夏时报》记者，旅游城市的房价受旅游业本身兴衰的影响很大，也和全国楼市走势有较为密切的关系，因此不能简单地说现在旅游城市的房价算是挤出了泡沫，因为只要旅游业和楼市回升，这些城市房价同样也会快速跟进。
怎样才能吸引旅居人口？
房地产发展长期看人口，对于旅游城市更是如此。
柏文喜指出，旅游城市的房价，一方面依靠外来的购买力来支撑，另一方面还要依靠发达的旅游业本身所带动的服务业吸引当地长居人口聚居的效应来撑。
“大量人口的流入，带动了经济的发展。这些人过去之后，要租房、买房，以及还有日常的生活娱乐休闲消费，增加了当地经济发展总量和促进了经济发展活力。”张德欣说道。
赵天星指出，旅游城市要想留住人，一定要回归到居住属性上，不能过多的强调投资，只有回归到住的属性上，才会在城市的居住功能上下功夫，比如说生态建设，云南的弥勒生态建设就比较好，房价也比周边城市高，外来旅居的常住人口就比较多，而不像一些旅游城市主要是投资客，买了房子基本不住。
“此外，旅游城市的城市配套要升级。一定要回归到运营上来，房地产相关企业不能只是建房子、卖房子。要真正的把类似康养产业做起来，政府也要加大支持力度，给予政策支持，完善相关的公共配套。同时，还要加强城市竞争力，针对城市核心资源，加大城市推介力度，走出去，引进来。比如海南，冬天气候宜人，就到东北去做推介会，同时把大量的康养、文化旅游资源引进海南。”赵天星说道。
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